台中工商融資-信貸再度收緊 房企融資入困局

來源: 貼現    發佈時間:2010/4/2 下午 05:36:53    返回  打印
台中工商融資 世界銀行經濟學家、中國經濟季報執筆人高路易(Louis Kuijs)昨天在回答《每日經濟新聞》記者提問時表示,中國目前這種通過量化來控制融資的方法應該得到認真執行,同時建議增強利率在融資調控中的作用。
台中工商融資
對於各大商業銀行來說,因為去年天量信貸投放所形成的風險隱憂正在顯現。近期公佈的年報顯示,各家銀行雖然取得了漂亮的成績單,但考量風險的重要指標資本充足率卻都直逼監管底限,甚至不達標。如今,為提高資本充足率各大行正積極謀劃新一輪再融資,而存貸比下降的現實更使得搶占存款成為它們共同的選擇

資金似乎將成為開發商們不可逾越的難題。 3月26日,銀監會對房地產貸款風險再度提出嚴控,包括不得對囤地捂盤房企發放新增貸款、嚴查土地重複抵押問題以及對78家央企相關項目不得授信等四項要求。儘管要求中還有待細化執行,但無疑銀監會的此次出手再一次收緊了房企銀根。

而對於各大商業銀行來說,因為去年天量信貸投放所形成的風險隱憂正在顯現。

在銀行忙於“自保”和信貸嚴控的情況下,開發商們還面臨著日益高企的拿地成本,雙重考驗下上市房企紛紛將融資的目光轉向資本市場,但國土部的審核卻成為第一道需要逾越的關卡。銀行信貸、上市融資、信託等多種融資渠道的嚴密調控都擠壓著房企們的資金空間。而遏制房企銀根能否解高房價迷局,這仍值得進一步的觀察。但業內人士認為,當開發商面臨資金難題時,降低房價回籠資金將會是唯一的選擇。

  信貸再次收緊

在繼國土部、國資委後,調控樓市的部委行列中又加入了銀監會。近期銀監會在要求防控房地產貸款風險工作中,對金融機構提出四項新規,具體包括對於經國土部門、建設主管部門查實存在囤地、捂盤行為的房地產開發企業,商業銀行要將其列入警示名單,不得對其發放新增貸款,已有貸款要切實採取保全措施。對上述房地產開發企業用所持有土地作為貸款抵押品的,各銀行要認真查處可能存在的重複抵押問題,並對抵押率進行扣減。這其中還專門提到,對國資委公佈的78家不以房地產為核心主業的中央企業,對非在建工程為抵押貸款的一切項目不受理授信申請,已授信的要保全,並要停止對其新增授信。

隨後,銀監會主席劉明康進一步闡釋了防範房貸風險的三個步驟:首先是要求銀行業貸款抵押比例;其次是建立貸款追踪體系;再次是對開發商的融資,要求所有銀行第一個抵押物必須是建築物,商業建築或者是住宅,而不只是一片土地,必須是在建的。

對此,安邦集團房地產分析師蘇晶表示,政府再一次從信貸入手遏制房地產行業。此前的“國11條”中已強調了二套房的首付比例不得低於40%,利率採用風險定價,對多套住房還要相應提高首付比例。

對於此次銀監會的新規,中原地產相關人士認為,上述要求對那些違規開發商的貸款有一定影響,也能夠防範銀行的金融風險。但對囤地、捂盤行為如何認定將影響到政策執行的效果,目前市場中已經出現了用高開盤價減緩銷售速度的現象,這種行為算是捂盤嗎?還有一些開發商以放緩開發進度、拖延工期的方式達到變相囤地的效果。 “政策的短期內作用有限,還需要得到更進一步的細化。”

另外一個值得業界關注的是,政策能否得到真正落實?一位銀行業人士也透露,按照程序,銀監會在出台新的規定或者政策後,各銀行的總行隨後將進行相應解讀、細化,然後製定形成具有可操作性的文件,最後下發分行執行。這裡面就牽涉到一個具體執行時間問題,短則幾天長則一兩月。

  房企融資困局

銀行信貸日漸趨緊,而拿地成本高也成為房企們的現實難題。 3月10日,國土資源部發出的《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》要求,開發商今後在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金,土地出讓成交後,必須在10個工作日內簽訂出讓合同,合同簽訂後1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,餘款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。而對已經簽合同不繳納出讓價款的,必須收回土地。業內認為,這意味著房地產開發商未來土地的競買成本和違約成本都將大幅提高。

而地方出台的政策中對拿地要求甚至更為苛刻。上海市有關部門近日正在醞釀新的土地出讓規定,該規定將進一步縮短開發商繳納土地出讓金的付款期限,提高“監管級別”。按照新的規定,開發商必須在拍地後30天內交清所有款項。

與此同時,房企們的資金鍊也在吃緊。截至3月23日已經正式發布年報的67家房地產上市公司的情況看,儘管其利潤接近300億元,但公司的負債總額卻超過5100億元,大多數房地產企業的資產負債率在70 %左右。馬光遠認為,這個比例儘管在整個房地產行業不算太高,但在今年房地產融資渠道一旦收緊的情況下,肯定壓縮了房地產企業未來融資的空間。據了解,目前至少有66家A股上市房企提出再融資預案,募集資金接近1500億元。

有業內人士認為,雖然目前開發商對外一致表示出“不差錢”,但如果整個市場發生變化,房企資金鍊將再次面臨考驗。在市場銷售低迷的時期,當開發商沒有更多的閒置資金去囤地和囤房時,降低房價回籠資金將是唯一的選擇。
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